Beázás a társasházban: teendők viharkár után

Amikor véget ér a kánikula és viharosra fordul az idő, a lehűléssel együtt rövid idő alatt nagy mennyiségű csapadék, erős széllökés vagy jégeső is érkezhet. A tartós hőség elleni árnyékolásról, szellőztetésről és energiatakarékos hűtésről a Hőség a társasházban – hogyan védekezzünk és takarékoskodjunk a legmelegebb napokon? című korábbi cikkben írtunk részletesebben.

A vihar után azonban már más intézkedési sorrendre van szükség. A tetőn elmozdult cserepek, az eltömődött esővíz-elvezető rendszer, a sérült bádogozás vagy a homlokzaton bejutó csapadék rövid idő alatt több lakást és közös helyiséget is eláztathat.

Az első nap elsődleges célja:

1. az élet- és balesetveszély megszüntetése;
2. a további károsodás megakadályozása;
3. a károk pontos dokumentálása;
4. a biztosítási kárbejelentés megtétele;
5. az érintett lakók megfelelő tájékoztatása.

A felelősség, a végleges műszaki megoldás és a költségviselés rendszerint csak az okfeltárás után állapítható meg. A káresemény első napján a gyors, dokumentált és arányos intézkedés a meghatározó.

A helyes sorrend: veszélyelhárítás → kárenyhítés → dokumentálás → kárbejelentés → ideiglenes helyreállítás → műszaki okfeltárás.

Az első 30 perc: először a közvetlen veszélyt kell megszüntetni

A beázás önmagában is jelentős kárt okozhat, de a víz elektromos vezetékekkel, lámpatestekkel, elosztószekrénnyel vagy lifttel érintkezve közvetlen balesetveszélyt teremthet. A nedves elektromos berendezéshez, vezetékhez vagy kapcsolóhoz nem szabad hozzányúlni. Az érintett területet le kell zárni, és villamos szakembert kell hívni.

A liftet nem szabad használni, ha víz jutott a liftaknába, a gépházba, az ajtókhoz vagy az elektromos részekhez. A felvonó üzemen kívül helyezéséről és ellenőrzéséről a karbantartó szakszolgálatnak kell intézkednie.

Azonnali intézkedést igényelhet:

• meglazult vagy lehullással fenyegető tetőcserép;
• megbontott tetőfedés;
• leszakadt eresz vagy bádogozás;
• meglazult homlokzati elem;
• kidőlt vagy veszélyesen megdőlt fa;
• elárasztott elektromos helyiség;
• leszakadt vezeték;
• nagy mennyiségű víz a pincében vagy mélygarázsban;
• az épület állékonyságát vagy biztonságos használatát érintő sérülés.

Közvetlen életveszély, tűzveszély, leszakadt vezeték, veszélyes épületelem vagy olyan elöntés esetén, amelyet a társasház saját vállalkozóval nem tud biztonságosan kezelni, a 112-es segélyhívót kell értesíteni. A bejelentéskor meg kell adni a pontos helyszínt, a bejelentő elérhetőségét, a veszély jellegét, valamint azt, hogy van-e sérült vagy veszélyben lévő személy. A katasztrófavédelem tájékoztatója további információt ad a 112-es segélyhívó használatáról.

A tűzoltóság ugyanakkor nem általános tetőfedő- vagy duguláselhárító szolgáltatás. Közvetlen veszély hiányában a társasház szerződött karbantartóját, tetőfedőt, bádogost, villanyszerelőt vagy vízkár-elhárító vállalkozást kell mozgósítani.

Vihar közben senki ne menjen fel a tetőre

A tető állapotának azonnali ellenőrzése indokoltnak tűnhet, de erős szélben, villámlásban vagy intenzív esőben a tetőre történő feljutás súlyos baleseti kockázatot jelent. A tető szemrevételezését a földről vagy biztonságos belső helyről kell megkezdeni.

A tetőn végzett ideiglenes fedést, fóliázást vagy cseréprendezést csak megfelelő felszereléssel és szakértelemmel rendelkező vállalkozó végezheti, amikor az időjárási körülmények már lehetővé teszik a biztonságos munkavégzést.

A HungaroMet veszélyjelző rendszere zivatarra, felhőszakadásra és széllökésre is ad ki figyelmeztetést, illetve a várható esemény előtt rendszerint fél–három órával riasztást. A társasház karbantartási és veszélyelhárítási feladatait ezért célszerű a hivatalos veszélyjelzésekhez is igazítani.

Az első két óra: meg kell akadályozni a kár növekedését

A víz útját lehetőség szerint gyorsan korlátozni kell. Az ideiglenes intézkedés célja még nem a végleges javítás, hanem a további elázás megakadályozása.

Biztonságosan elvégezhető intézkedés lehet:

• edények vagy vízfelfogó fólia elhelyezése;
• bútorok, iratok és elektromos berendezések száraz helyre vitele;
• elázott helyiségek lezárása;
• a padlón összegyűlt víz eltávolítása;
• szivattyúzás megszervezése a pincében vagy mélygarázsban;
• eltömődött összefolyó vagy eresz hozzáférhető részének megtisztítása;
• ideiglenes tetőfedés vagy bádogos javítás megrendelése;
• a sérült nyílászáró ideiglenes lezárása;
• a lift, elektromos helyiség vagy kazánház védelme;
• a beázás alatt álló lakások és helyiségek folyamatos ellenőrzése.

A beázás forrását nem szabad találomra végzett bontással vagy fúrással keresni. A víz gyakran távolabb jelenik meg attól a ponttól, ahol az épületbe ténylegesen bejutott. A csapadék a födémen, gerendán, vezetékáttörésen vagy szigetelési rétegen keresztül oldalirányban is továbbhaladhat.

A kárenyhítés általános polgári jogi kötelezettség is: a károsultnak az adott helyzetben elvárható intézkedéseket meg kell tennie a további kár megelőzésére és csökkentésére. A kapcsolódó kúriai anyagok a Kúria Ptk.-val kapcsolatos oldalán érhetők el.

Mit tehet azonnal a közös képviselő?

A társasházakról szóló törvény 43. § (1) bekezdésének b) pontja alapján a közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles „minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében”. A hatályos szöveg a Nemzeti Jogszabálytárban ellenőrizhető.

A rendelkezésből az következik, hogy a közvetlen veszély elhárításával és a károk növekedésének megakadályozásával nem indokolt egy későbbi közgyűlésig várni. A közös képviselőnek meg kell szerveznie az épület biztonságához és az állagvédelemhez szükséges sürgős beavatkozást.

Az első napi megrendelés terjedelmét azonban el kell választani a teljes helyreállítástól.

Azonnal elrendelhető lehet:

• veszélyes terület lezárása;
• sürgősségi villamos vagy gépészeti beavatkozás;
• ideiglenes tetőfedés;
• vízszivattyúzás;
• omlásveszélyes elem eltávolítása vagy megtámasztása;
• a további beázást korlátozó ideiglenes javítás;
• műszaki állapotfelmérés.

Későbbi társasházi döntést igényelhet:

• teljes tetőfelújítás;
• nagyobb szigetelési rendszer cseréje;
• homlokzati rekonstrukció;
• rendkívüli, a jóváhagyott költségvetést jelentősen meghaladó kiadás;
• olyan műszaki megoldás kiválasztása, amely több megfelelő változat közötti döntést kíván.

A közgyűlés döntési hatáskörébe tartozik többek között a közös tulajdon fenntartása, a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások jóváhagyása. A sürgős kárelhárítás és a végleges beruházás közötti határt a káresemény jellege, az SZMSZ, a költségvetés, a korábbi közgyűlési felhatalmazás és a szükséges beavatkozás értéke alapján kell meghatározni.

Dokumentálás: fénykép, videó és eseménynapló

A károsodás dokumentálását még a takarítás, bontás vagy ideiglenes javítás előtt meg kell kezdeni. A dokumentálás nem akadályozhatja a veszélyelhárítást, de a körülmények utólagos bizonyításához megfelelő képanyagra és írásos adatokra van szükség.

Érdemes felvételt készíteni:

• az épület érintett homlokzatáról és tetőrészéről;
• a beázás teljes környezetéről;
• a mennyezet, fal és padló károsodásáról;
• a víz feltételezett útjáról;
• az elmozdult cserepekről vagy sérült bádogozásról;
• az eltömődött összefolyóról;
• az elázott közös helyiségekről;
• az érintett lakások valamennyi károsodott helyiségéről;
• a sérült bútorokról, gépekről és egyéb vagyontárgyakról;
• az ideiglenes javítás megkezdése előtti és utáni állapotról.

A fényképek mellett célszerű eseménynaplót vezetni. Az eseménynapló tartalmazza:

• a káresemény és az észlelés időpontját;
• az első bejelentő nevét és elérhetőségét;
• az érintett lakások és helyiségek megjelölését;
• az észlelt károsodást;
• az elvégzett intézkedéseket;
• a helyszínre érkező vállalkozók adatait;
• a munkakezdés és befejezés időpontját;
• a biztosítói kárszámot;
• a felmerült kiadásokat;
• az esetlegesen eltávolított szerkezeti elemek vagy alkatrészek felsorolását.

Az MNB mellett működő Pénzügyi Békéltető Testület tájékoztatói több szögből készített fényképeket, videófelvételt és a sérült vagyontárgyak listáját ajánlják. A helyszínt a szükséges kárenyhítés kivételével általában a kárszemléig változatlanul kell hagyni. Halaszthatatlan javításnál a biztosítóval történő egyeztetés, a részletes dokumentálás és a kicserélt alkatrészek megőrzése különösen fontos.

A károsodott anyagokat ne dobják ki azonnal

A leszakadt tetőcserép, sérült csődarab, hibás szerelvény, megbontott szigetelés vagy egyéb károsodott alkatrész fontos bizonyíték lehet a kárszemlén és az okfeltárás során.

Amennyiben a sérült anyag biztonságosan tárolható, a kárszakértői vizsgálatig meg kell őrizni. Ha az anyag egészségügyi vagy baleseti veszélyt jelent, az eltávolítás előtt részletes fényképet és videót kell készíteni, továbbá dokumentálni kell az eltávolítás indokát és módját.

Az azonnali teljes helyreállítás kockázatos. Amennyiben a kár nyomai, a sérült alkatrészek és a bontott anyagok már nem vizsgálhatók, a biztosító számára megnehezülhet vagy lehetetlenné válhat a káresemény okának és mértékének megállapítása.

A biztosítónak még az első napon jelezni kell a kárt

A társasház biztosítási szerződését elő kell keresni, és a kárt mielőbb be kell jelenteni. A kárbejelentés határideje biztosítónként és biztosítási termékenként eltérhet. Az MNB oktatási anyaga szerint a szerződéses határidő az észlelést követő 48 órától akár nyolc munkanapig is terjedhet, ezért a konkrét szerződés feltételeit mindig ellenőrizni kell. MNB biztosítási oktatási segédanyag

A kárbejelentéshez rendszerint szükséges:

• a kötvényszám vagy szerződésszám;
• a társasház pontos címe;
• a káresemény időpontja;
• a kár észlelésének időpontja;
• az esemény rövid, tényszerű leírása;
• az érintett közös területek és lakások felsorolása;
• az elsődlegesen észlelt károk;
• a megtett kárenyhítési intézkedések;
• a kapcsolattartó neve és elérhetősége;
• fényképek és videók;
• a sürgősségi vállalkozó munkalapja vagy megrendelése.

A bejelentéskor még nem szükséges végleges műszaki okot megnevezni, ha az okfeltárás nem történt meg. Célszerű különválasztani a biztos tényt és a feltételezést:

Biztos tény: „A legfelső emeleti lakás mennyezetén 18 óra 20 perckor víz jelent meg.”

Még vizsgálandó körülmény: „A beázás feltételezhetően a tető vagy a tetőösszefolyó felől származik.”

A biztosítótól el kell kérni:

• a kárszámot;
• a szükséges további dokumentumok listáját;
• a kárszemle várható módját és időpontját;
• az azonnal elvégezhető munkákra vonatkozó tájékoztatást;
• az assistance vagy sürgősségi szolgáltatás elérhetőségét;
• a kárenyhítési költségek elszámolásának feltételeit.

Nem minden „viharkár” vagy „beázás” biztosítási esemény

A mindennapi szóhasználat és a biztosítási szerződés fogalomrendszere eltérhet. A biztosító csak a szerződésben meghatározott biztosítási eseményekre és feltételekkel nyújt szolgáltatást.

A szerződés külön kezelheti például:

• a vihart;
• a felhőszakadást;
• a jégverést;
• a villámcsapást;
• a villám másodlagos, indukciós hatását;
• a tetőn keresztüli beázást;
• a panelhézag beázását;
• az árvíz vagy felszíni víz okozta károkat;
• a csapadékvíz-elvezető rendszer hibájából eredő károkat.

Az MNB tájékoztatója szerint a szerződések a köznyelvi fogalmakhoz képest további feltételeket is meghatározhatnak. Egy vihar biztosítási eseménnyé minősítéséhez például a szerződésben előírt szélsebesség elérése is szükséges lehet. A beázás külön fedezet hiányában vagy valamely kizárás alkalmazása miatt szintén kívül maradhat a biztosítási szolgáltatáson.

A kárbejelentést akkor is érdemes haladéktalanul megtenni, ha a biztosítási fedezet még nem egyértelmű. A fedezet fennállásáról a szerződés, a káresemény körülményei és a biztosítói vizsgálat alapján lehet dönteni.

Társasházi biztosítás vagy a lakás saját biztosítása?

Egyetlen viharkár egyszerre érintheti:

• a társasház közös tulajdonú épületrészeit;
• a lakás épületszerkezeti és burkolati elemeit;
• a tulajdonos vagy bérlő ingóságait;
• másik lakás vagy harmadik személy vagyonát.

A társasház biztosítása és az egyéni lakásbiztosítás eltérő vagy egymást kiegészítő fedezeteket tartalmazhat. Az MNB ezért arra hívja fel a figyelmet, hogy a társasházi biztosítás mellett az egyes lakások saját biztosítása is indokolt lehet, különösen az ingóságok és a személyre szabott kiegészítő fedezetek miatt. MNB-tájékoztató a társasházi és saját lakásbiztosítás kapcsolatáról

Az első napon ezért párhuzamos kárbejelentésre is szükség lehet:

• a közös képviselő bejelenti a társasházi biztosítás terhére a közös tulajdont és az épületet érintő károkat;
• az érintett tulajdonos vagy bérlő bejelenti a saját biztosítójának a lakáson belüli, ingóságokat vagy más egyéni fedezetet érintő károkat.

A kettős bejelentés nem jelent kettős kártérítést. A biztosítók a biztosítási szerződések és a tényleges kár alapján határozzák meg a szolgáltatás jogcímét és mértékét.

Ki felel a beázásért?

A beázás helye önmagában nem határozza meg a felelősséget. A legfelső emeleti lakás mennyezetén megjelenő víz származhat például:

• sérült közös tetőfedésből;
• hibás tetőszigetelésből;
• eltömődött tetőösszefolyóból;
• megrongálódott bádogozásból;
• közös esővíz-elvezető vezetékből;
• külön tulajdonhoz tartozó terasz vagy nyílászáró hibájából;
• szabálytalan klímakondenzvíz-elvezetésből;
• korábbi kivitelezési hibából;
• folyamatban lévő felújítás hibás ideiglenes fedéséből.

A társasházi törvény szerint az épület tartószerkezetei, az épület biztonságát szolgáló részek és a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek akkor is közös tulajdonba tartozhatnak, ha fizikailag egy külön tulajdonú lakáson belül találhatók. Az érintett szerkezet tulajdoni helyzetét az alapító okirat, a társasházi törvény és az épület műszaki kialakítása alapján kell vizsgálni. A hatályos törvényszöveg a Nemzeti Jogszabálytárban érhető el.

A felelősség megállapításához általában három kérdést kell tisztázni:

1. Hol és milyen okból jutott be a víz?
2. Az érintett szerkezet közös vagy külön tulajdon?
3. Történt-e karbantartási, használati vagy kivitelezési mulasztás?

Az első napi lakói tájékoztatásban ezért nem célszerű felelőst megnevezni vagy kártérítést ígérni. Megfelelő megfogalmazás:

„A beázás pontos oka és az érintett szerkezet tulajdoni helyzete műszaki vizsgálat alatt áll. A káresemény biztosítói bejelentése megtörtént.”

A kárenyhítési költségek számláit meg kell őrizni

A sürgősségi tetőfedés, szivattyúzás, vízeltávolítás, villamos biztonsági ellenőrzés vagy ideiglenes megtámasztás költsége biztosítási szempontból is jelentős lehet.

Az MNB tájékoztatása szerint a szükséges kárenyhítés indokolt költségei a biztosítási összeg keretei között akkor is megtérülhetnek, ha a kárenyhítés végül nem vezetett eredményre. A pontos elszámolás azonban a biztosítási szerződés feltételeitől és a költség indokoltságától függ.

Meg kell őrizni:

• a vállalkozói megrendelést;
• a munkalapot;
• a helyszíni jegyzőkönyvet;
• a számlát;
• a fizetés bizonylatát;
• a felhasznált anyagok felsorolását;
• a munkafolyamat fényképeit;
• a kiszállási és munkavégzési időpontokat.

A számlán és a munkalapon szerepeljen pontosan, hogy a vállalkozó milyen sürgősségi feladatot végzett el. A „javítás” megjelölésnél lényegesen informatívabb például az „ideiglenes tetőfedés viharkár után” vagy a „pincei csapadékvíz kiszivattyúzása”.

Hogyan tájékoztassa a közös képviselő a lakókat?

A lakói tájékoztatás legyen gyors, tényszerű és ellenőrizhető. A közleménynek nem kell minden részletre választ adnia, de tartalmaznia kell a biztonsági tudnivalókat, a bejelentés módját és a következő várható intézkedést.

Rövid lakói tájékoztató minta

Tisztelt Tulajdonostársak!

A mai vihar és intenzív csapadék következtében a társasház több pontján beázás történt. A közös képviselet megkezdte a helyszíni felmérést, a további károsodás korlátozását és a szükséges sürgősségi munkák megszervezését.

Kérjük, hogy az érintett lakók az alábbi adatokat küldjék meg:

• név és lakásszám;
• telefonszám;
• a beázás észlelésének időpontja;
• az érintett helyiség rövid megjelölése;
• fényképek vagy videófelvétel;
• a lakásban megtett azonnali intézkedések.

A vízzel érintett elektromos berendezésekhez kérjük, ne nyúljanak. Elektromos veszély, omlásveszély vagy más közvetlen veszély észlelése esetén haladéktalanul jelezzék a közös képviseletnek, sürgős veszélyhelyzetben pedig hívják a 112-es segélyhívót.

A káresemény biztosítói bejelentése és műszaki okfeltárása folyamatban van. A beázás pontos oka, a végleges javítás módja és a költségviselés az eredmények ismeretében állapítható meg.

A következő tájékoztatást várhatóan [időpont]-ig küldjük meg.

Köszönöm az együttműködést.

A tájékoztatás kerüljön ki e-mailben, a társasházi online felületen és szükség esetén a hirdetőtáblán is. Az érintett idős vagy digitális elérhetőséggel nem rendelkező lakókat külön telefonon vagy személyesen is értesíteni kell.

Mit ne tegyen a társasház az első napon?

A kapkodás több kárt okozhat, mint amennyit megold. Kerülendő:

• a tetőre küldeni megfelelő felszereléssel nem rendelkező lakót;
• vízzel érintett elektromos berendezést megérinteni;
• dokumentálás nélkül teljes bontást vagy helyreállítást végezni;
• a sérült alkatrészeket azonnal kidobni;
• a biztosítói kárbejelentést napokig halogatni;
• műszaki vizsgálat nélkül felelőst megnevezni;
• a tulajdonosoknak biztosítói térítést ígérni;
• minden beázást automatikusan a társasház költségére vállalni;
• kizárólag telefonos beszélgetésekre hagyatkozni;
• a káreseményről és a megrendelt munkáról írásos dokumentum nélkül intézkedni.

Az első nap célja az épület és a lakók védelme. A végleges elszámolás, a felelősség és az esetleges kártérítési igény későbbi, bizonyítékokra épülő döntést kíván.

Első napi ellenőrzőlista a közös képviselő számára

• Az érintett helyszínek ellenőrzése megtörtént.
• A veszélyes területek lezárása megtörtént.
• A szükséges szakemberek értesítése megtörtént.
• A további károsodást korlátozó intézkedések megkezdődtek.
• Fényképek és videók készültek.
• Az érintett lakások és helyiségek listája elkészült.
• A társasház biztosítási szerződése előkerült.
• A biztosítói kárbejelentés megtörtént.
• A kárszám és a biztosító utasítása ismert.
• A lakók megkapták az első tájékoztatást.
• A vállalkozói munkalapok és számlák gyűjtése megkezdődött.
• A következő műszaki ellenőrzés időpontja kijelölésre került.
• A számvizsgáló bizottság tájékoztatása megtörtént.
• A következő lakói tájékoztatás időpontja meghatározásra került.