Egy társasház tetejére hulló esővíz első látásra egyszerű műszaki kérdésnek tűnik: az eresz összegyűjti, az ejtővezeték pedig elvezeti.
Ha azonban a társasház a vizet nem egyszerűen elvezetni, hanem megtartani, elszivárogtatni vagy később felhasználni szeretné, rögtön több kérdés jelenik meg.
Ki dönthet róla? Ki fizeti? Hol lesz a tartály? Ki tartja karban? Mire használható a víz? Mi történik, ha a rendszer meghibásodik vagy megtelik?
A társasházi esővíz-hasznosítás ezért egyszerre műszaki, gazdasági és közösségi döntés.
A tetőre hulló víz jellemzően közös rendszerbe kerül
A társasházi törvény alapján a közös célt szolgáló épületrész és épületberendezés közös tulajdon lehet akkor is, ha fizikailag valamely külön tulajdonon belül található.
Egy társasház tetője, közös eresz- és csapadékvíz-elvezető rendszere, illetve az udvar rendszerint a közös tulajdon körébe tartozik, de a konkrét tulajdoni helyzetet mindig az alapító okirat alapján kell ellenőrizni.
Ha tehát a tetővíz elvezetési módját megváltoztatjuk, föld alatti tartályt építünk vagy szikkasztórendszert alakítunk ki, rendszerint közös tulajdont érintünk.
A döntés ezért nem egyetlen lakástulajdonos magánügye.
Ki dönthet egy esővízrendszerről?
A Tht. 28. § a) pontja alapján a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a közös tulajdon használatáról, hasznosításáról és fenntartásáról, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról történő döntés.
A szükséges szavazati arány azonban nem minden esővízes beruházásnál azonos.
Egy meglévő csapadékvíz-rendszer javítása vagy fenntartási célú korszerűsítése más jogi minősítést kaphat, mint egy teljesen új, közös tulajdonba kerülő műszaki rendszer létesítése.
A Tht. 56. § 3. pontja szerint rendes gazdálkodás körét meghaladó lehet többek között az olyan, fenntartási körbe nem tartozó munka, amely új közös épületberendezés létesítésével jár. Ilyen kiadáshoz a Tht. 38. § (3) egyhangú határozatot követel.
Ezért nagyobb ciszterna vagy új épületgépészeti rendszer esetén a szavazati arányt nem célszerű automatikusan egyszerű többségnek tekinteni. A konkrét beruházás műszaki és jogi tartalmát előbb minősíteni kell.
A jogszabályi irány ma már a helyben tartás
A TÉKA – 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – 67. §-a szerint a csapadékvizet a telken belül meg kell tartani: zöldfelületen el kell szivárogtatni vagy hasznosítási célból tárolni kell olyan mértékben és módon, hogy az ne veszélyeztesse a telket, a szomszédos ingatlant vagy az épületeket.
A telekről csak az a csapadékvíz vezethető el, amely nem hasznosítható, nem szivárogtatható el és hasznosítási célból nem tárolható.
A helyi építési szabályzat további követelményeket is meghatározhat.
Fontos azonban a másik oldal is: ebből nem következik, hogy minden régi társasháznak utólag kötelező ciszternát építenie. A TÉKA építési követelményrendszere elsősorban az új vagy építési tevékenységgel érintett helyzetek megítélésénél válik közvetlenül jelentőssé.
Mire használhatja a társasház az esővizet?
A legegyszerűbb felhasználás rendszerint a közös kert öntözése.
Ilyenkor a tetőről összegyűjtött víz viszonylag rövid rendszerben, elkülönített tárolóból kerül vissza a társasház saját zöldfelületére.
Összetettebb rendszerben más, ivóvíz-minőséget nem igénylő felhasználás is szóba kerülhet, de ilyenkor már külön nem ivóvizes hálózat, megfelelő jelölés, szivattyúzás, szabályozás és műszaki védelem szükséges.
Az ivóvízhálózat biztonsága alapvető korlát.
Az 58/2013. (II. 27.) Korm. rendelet 79. § (4) kifejezetten tiltja, hogy a közműves ivóvízhálózatba bekapcsolt házi ivóvízhálózatot saját célú vízellátó létesítménnyel összekössék.
Esővízrendszer tehát nem építhető úgy, hogy a csapadékvíz és az ivóvíz ellenőrizetlenül kapcsolatba kerülhessen.
Mennyit lehet megtakarítani?
Erre nincs általános százalék.
A megtakarítás függ a tetőfelülettől, a csapadéktól, a tároló méretétől, a felhasználás módjától és attól, van-e akkor vízigény, amikor a tárolóban víz áll rendelkezésre.
Egy nagy kerttel rendelkező társasházban, ahol nyáron jelentős mennyiségű vezetékes vizet használnak öntözésre, az esővíz pénzügyi értéke könnyebben kimutatható.
Egy belvárosi, szinte teljesen beépített társasházban, ahol nincs kert és nincs kialakított nem ivóvizes belső hálózat, ugyanaz a tartály sokkal kevésbé lehet gazdaságos.
Ezért a „mennyi vizet lehet összegyűjteni?” önmagában nem elég.
A fontosabb kérdés:
mennyi összegyűjtött vizet tud a társasház ténylegesen és rendszeresen felhasználni?
Mi szól mellette?
A rendszer csökkentheti az öntözéshez használt vezetékes víz mennyiségét, késleltetheti a nagyobb záporok lefolyását és segítheti a közös zöldterületek fenntartását.
Felújításnál vagy udvarrendezésnél sok esetben kisebb többletmunkával előkészíthető olyan rendszer, amelyet később tovább lehet fejleszteni.
A társasház számára további előny lehet, hogy a csapadékvíz kezelése nem különálló problémaként jelenik meg, hanem összekapcsolható kertfelújítással, vízáteresztő burkolattal, esőkerttel vagy más zöld infrastruktúrával.
Mi szól ellene?
A beruházás pénzbe kerül, helyet foglal és fenntartást igényel.
A tartályt tisztítani, a szűrőt ellenőrizni, a szivattyút karbantartani kell. A túlfolyást ugyanúgy meg kell oldani, mintha nem lenne tartály.
Föld alatti tartálynál a kivitelezés érintheti az udvar burkolatát, közműveket, alapozást, talajviszonyokat és későbbi hozzáférést.
Az is előfordulhat, hogy egy műszakilag látványos rendszer pénzügyi szempontból alig térül meg.
A társasháznak ezért nem „zöld” vagy „nem zöld” álláspontot kell választania, hanem saját épületére kell számolnia.
Tartály vagy szikkasztás?
A kettő nem ugyanazt a feladatot végzi.
A tárolás célja, hogy a vízből később felhasználható készlet legyen.
A szikkasztás célja, hogy a víz helyben visszakerüljön a talajba.
Egy esőkert emellett átmenetileg vissza is tarthatja a csapadékot, miközben növényzettel és talajjal lassítja a lefolyást.
A jó megoldás lehet ezek kombinációja: először hasznosítási célú tárolás, a tartály túlfolyójából pedig megfelelően méretezett helyi elszivárogtatás.
De a szikkasztás nem minden telken megoldható.
Talajmechanikai adottság, talajvíz, közművek, épületalap és a szomszédos ingatlanok helyzete egyaránt korlátozhatja.
A TÉKA éppen ezért köti a helyben tartást ahhoz, hogy az ne veszélyeztesse az épületek állékonyságát és rendeltetésszerű használatát.
Ki tartja majd karban?
Ezt érdemes még a beruházás előtt megválaszolni.
A rendszer átadásakor legyen ismert:
- mi tartozik hozzá;
- milyen időközönként szükséges ellenőrizni;
- ki fér hozzá;
- milyen fogyó vagy cserélendő elemek vannak;
- hol van a túlfolyó;
- hogyan lehet a rendszert üzemen kívül helyezni;
- és milyen dokumentáció marad a társasháznál.
Egy esővízrendszer nem attól lesz fenntartható, hogy elkészült, hanem attól, hogy tíz év múlva is tudja valaki, hogyan működik.
Mikor lehet jó társasházi beruházás?
Leginkább akkor, ha nem önmagában vizsgáljuk.
Ha a társasház amúgy is felújítja az udvart, cseréli a csapadékvíz-elvezetést, kertet épít át vagy nagyobb épületkorszerűsítést végez, érdemes megvizsgálni a víz helyben tartását is.
Ilyenkor a földmunka, csővezetés és burkolatbontás egy része egyébként is megtörténik.
Más helyzet egy működő udvar teljes feltörése kizárólag azért, hogy egy drága tároló kerüljön a föld alá.
A közgyűlésnek választási lehetőségeket kell látnia
Egy jó előterjesztés nem úgy szól, hogy:
„építsünk esővíztartályt.”
Inkább három kérdésre válaszol.
Milyen problémát akarunk megoldani? Milyen megoldások lehetségesek? Mennyibe kerülnek, és milyen előnyt várhatunk tőlük?
Lehet, hogy a végén ciszterna lesz a megfelelő döntés.
Lehet, hogy egy kisebb tartály és egy esőkert.
És lehet, hogy az adott társasházban gazdaságilag egyik sem indokolt.
A közös képviselet feladata nem valamely technológia eladása, hanem az, hogy a tulajdonosi közösség összehasonlítható, műszakilag megalapozott lehetőségek közül dönthessen.
