Európában gyorsan nő a légkondicionálók száma. Az Európai Bizottság adatai szerint 2020-ban 57 millió szobaklíma működött az Európai Unióban, 2030-ra pedig már 104 millió készülékkel számolnak.
A növekedés társasházakban különösen érdekes helyzetet teremt. A lakások túlmelegedése elleni árnyékolási, szellőztetési és használati megoldásokat a hőség társasházi kezeléséről szóló útmutatóban külön foglaltuk össze.
Egy klímaberendezés megvásárlása alapvetően a lakástulajdonos döntése. A kültéri egység azonban gyakran a társasház homlokzatára kerül, a csövezés áthalad a falon, kondenzvíz keletkezik, a berendezés zajt és rezgést kelt.
A lakáson belüli komfortigény így könnyen közös tulajdoni és társasházi kérdéssé válik.
A lakás a tulajdonosé, a homlokzat jellemzően közös tulajdon
A társasházi törvény alapján a tulajdonostárs a külön tulajdonát birtokolhatja, használhatja és azzal rendelkezhet, de jogait nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak és törvényes érdekeinek sérelmével.
A közös tulajdon használata ennél külön kérdés.
A Tht. 23. § szerint a közgyűlés meghatározhatja a közös tulajdon birtoklásának, használatának és hasznosításának módját.
Ez azért fontos, mert a homlokzat, a födém, a tető és más épületszerkezeti elemek rendszerint közös tulajdonban vannak.
A lakástulajdonos tehát attól, hogy a saját lakását szeretné hűteni, nem rendelkezik automatikusan korlátlanul a társasház homlokzatával.
Kell-e közgyűlési engedély a klíma felszereléséhez?
Erre nem adható minden társasházra egyetlen igen vagy nem válasz.
Meg kell vizsgálni:
- az alapító okiratot;
- az SZMSZ-t;
- a kültéri egység helyét;
- a közös tulajdon érintettségét;
- a szükséges faláttörést, rögzítést és vezetékezést;
- valamint a helyi építési és településképi szabályokat.
A Tht. 21. § (1) külön szabályt tartalmaz arra az esetre, amikor a lakásban tervezett építési munka közös tulajdonú épületberendezéshez történő csatlakozással vagy közös épületrész, illetve épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár. Ilyenkor a törvényben meghatározott, közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájárulása szükséges.
Ettől külön kérdés a közös homlokzat használata, amelynek módját a közgyűlés szabályozhatja.
Ezért nem megfelelő az a gyakorlat, amely minden klímatelepítést automatikusan engedélymentes magánügynek tekint, de az sem, amely minden esetben ugyanazt a közgyűlési többséget követeli meg.
A konkrét műszaki beavatkozást kell minősíteni.
Országos műszaki követelmények is vonatkoznak a kültéri egységre
A TÉKA – a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – már kifejezetten foglalkozik a klimatizáló berendezésekkel.
A 105. § szerint homlokzaton klimatizáló berendezést az épület külső megjelenésével összhangban, takartan vagy építészeti eszközökkel kialakítva lehet elhelyezni, és működése:
- nem veszélyeztetheti az épület állékonyságát;
- nem károsíthatja a homlokzatot;
- nem sértheti az épített környezet értékeinek védelmét;
- nem okozhat zavaró zajt vagy rezgést;
- nem zavarhatja az épület rendeltetésszerű használatát;
- nem okozhat ártalmas páralecsapódást vagy átázást.
A 107. § továbbá előírja, hogy a kültéri gépészeti berendezés elhelyezése nem zavarhatja a környezet, különösen a szomszédos ingatlanok rendeltetésszerű és biztonságos használatát.
A kondenzvíz nem csöpöghet egyszerűen oda, ahová sikerül
A split klíma működése során kondenzvíz keletkezik.
Ennek elvezetése már a telepítés tervezésekor megoldandó.
Nem megfelelő megoldás, ha a víz:
- a homlokzaton folyik végig;
- az alsó szomszéd erkélyére csöpög;
- járdára vagy más használt területre jut;
- az épületszerkezetet rendszeresen nedvesíti.
A TÉKA kifejezetten tiltja az olyan kialakítást, amely ártalmas páralecsapódást vagy átázást okoz.
A TÉKA 107. § (4) bekezdése ennél tovább megy: a gépészeti berendezés vízelvezetése közterületre nem történhet. A vizet csatornahálózatba kell bekötni, vagy saját telken kell elszikkasztani úgy, hogy más tulajdonában vagy használatában lévő építményt ne károsítson, és annak használatát ne zavarja.
Társasházban ezért érdemes előre meghatározni az elfogadható kondenzvíz-elvezetési módokat is.
A zaj nem csak a készülék adatlapján szereplő szám
A kültéri egység kompresszora és ventilátora zajt kelt, a működésből származó rezgés pedig az épületszerkezeten keresztül is továbbterjedhet.
A TÉKA előírja a környezeti zajhatárértékek betartását. A 27/2008. (XII. 3.) KvVM-EüM rendelet pedig külön zajterhelési határértékeket határoz meg, és a lakóépületek zajtól védendő helyiségeinél a klímaberendezéseket kifejezetten a vizsgálandó műszaki berendezések között nevesíti.
Ezért nem elegendő kizárólag a katalógusban megadott névleges zajszintet nézni.
Számít:
- a kültéri egység elhelyezése;
- a szomszédos ablak távolsága;
- a homlokzati visszaverődés;
- a konzol;
- a rezgéscsillapítás;
- valamint az éjszakai működés.
A településképi szabályokat is ellenőrizni kell
Budapesten különösen fontos, hogy a társasház önmagában nem az egyetlen döntéshozó.
A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet lehetőséget ad arra, hogy az önkormányzat helyi rendeletében egyes, egyébként építési engedélyhez nem kötött beavatkozásokat településképi bejelentési eljáráshoz kössön.
Ezért klímatelepítés előtt az adott kerület:
- helyi építési szabályzatát;
- településképi rendeletét;
- esetleges védettségi szabályait
is ellenőrizni kell.
Egy belső udvari és egy utcai homlokzaton elhelyezett kültéri egység megítélése sem feltétlenül azonos.
Műemléki vagy más védett épületnél további örökségvédelmi követelmények is felmerülhetnek.
Mit szabályozhat a társasház?
A társasháznak nem az a feladata, hogy általánosságban megtiltsa a lakások hűtését.
Érdemes viszont egységes kereteket kialakítani.
Ilyen kérdés lehet:
- mely homlokzati felületeken helyezhető el kültéri egység;
- milyen nyomvonalon vezethető a csövezés;
- hogyan kell a kondenzvizet elvezetni;
- milyen rögzítési mód használható;
- milyen dokumentumokat kell előzetesen bemutatni;
- hogyan kell eljárni védett vagy felújított homlokzat esetén;
- ki viseli az esetlegesen okozott kár helyreállításának költségét;
- mi történik a berendezéssel homlokzatfelújításkor vagy hőszigeteléskor.
A jó szabályozás előnye, hogy a harmincadik klímánál sem kell ugyanazt a vitát elölről kezdeni.
Nem mindegy, hogy öt vagy ötven kültéri egység van az épületen
Egyetlen klímaberendezés elhelyezése lokális ügynek tűnhet.
Ha azonban egy százlakásos társasházban a tulajdonosok fele klimatizál, már egészen más épület jelenik meg.
Megváltozhat:
- a homlokzat képe;
- a zajterhelés;
- a kondenzvíz mennyisége;
- a villamosenergia-igény;
- a későbbi homlokzatfelújítás lehetősége;
- a kültéri egységek karbantarthatósága.
Ezért egyre kevésbé elegendő az egyes tulajdonosok klímatelepítését egymástól teljesen független ügyként kezelni.
Felújítás előtt különösen érdemes előre gondolkodni
Ha a társasház homlokzatfelújítást vagy hőszigetelést tervez, célszerű már a tervezéskor rendezni a klímák kérdését.
Egy összehangolt rendszerben előre meghatározható:
- a kültéri egységek helye;
- a konzolok rögzítése;
- a csővezetékek nyomvonala;
- a kondenzvíz-elvezetés;
- a későbbi hozzáférés.
Ez esztétikailag és műszakilag is jobb eredményt adhat, mint amikor minden új tulajdonos másik helyen fúrja át a frissen elkészült homlokzatot.
A közös képviselő feladata nem a klímaszerelés engedélyezése
A közös képviselőnek nem célszerű saját hatáskörben műszaki engedélyező hatóságként működnie.
A feladat inkább az, hogy:
- megvizsgálja a társasház alapító okiratát és SZMSZ-ét;
- tisztázza, érinti-e a munka a közös tulajdont;
- szükség esetén bekérje a műszaki dokumentációt;
- meghatározza, milyen társasházi döntés vagy hozzájárulás szükséges;
- felhívja a figyelmet a helyi önkormányzati követelményekre;
- a közös tulajdonon végzett munkát dokumentálja.
A kerületi szabályok eltérései miatt egy budapesti közös képviselő számára különösen fontos a helyi településképi követelmények rendszeres ellenőrzése.
A kivitelezés műszaki megfelelőségéért továbbra is annak tervezője és kivitelezője felel a rá vonatkozó szabályok szerint.
A klíma már társasházi szabályozási kérdés
Az Európai Bizottság 2030-ra több mint százmillió szobaklímával számol az Európai Unióban.
Ennek egy része társasházakban jelenik majd meg.
A kérdés ezért néhány éven belül kevésbé az lesz, hogy felszerelhet-e valaki egy klímát.
Inkább az, hogy egy társasház hogyan képes több tucat külön tulajdonosi klimatizálási igényt úgy összehangolni, hogy közben megmaradjon az épület műszaki biztonsága, használhatósága és rendezett megjelenése.
A megfelelő szabályokat ezért érdemes még azelőtt kialakítani, hogy a probléma tömegessé válik.
